为什么贷款产品广告上总有两个利率?什么是Comparison Rate?

许多购房者经常在选择贷款产品的时候都会注意到,产品广告上都标明两个利率,产品利率旁边的都带有一个 “Comparison Rate”。

这个 Comparison Rate 到底是什么呢?

它对我们选择产品的时候有什么帮助?

安信金融为您介绍 Comparison Rate

什么是 Comparison Rate?

Comparison Rate 是帮助消费者确定贷款真实成本的工具。它考虑了利率,set-up fee,贷款期限以及与贷款相关的任何其他 up-front 或ongoing 的费用,可用于比较不同银行的贷款产品

从2003年7月1日起,澳大利亚政府强制要求任何信贷产品广告都需要写明 Comparison Rate ,包括住房贷款。

通常情况下,当产品利率与 Comparison Rate 差别不大时,我们可以叫这个利率为“Ture Rate”;但当存在巨大差异时,我们就不能称之为“True Rate”了。

差异大说明现在的利率十分理想,与此同时,也需要对产品进行深入了解产品特性。欢迎咨询安信金融,看看这一产品是否符合你的情况及需求。

影响 Comparison Rate 的因素?

Comparison Rate根据多种因素计算,包括:

  • 贷款额度
  • 贷款期限
  • 还款频率
  • 利率
  • 费用(不包括政府收费,如印花税和抵押登记费)

如何计算Comparison Rate?

我们看看下面的例子:

  • 150,000澳元的贷款额度
  • 25年贷款
  • 本息同还

NAB Choice Package 住房贷款产品(2011 年的利率):

  • 利率:6.97% p.a
  • Set-up fee:0 澳元
  • 月费:0 澳元
  • 年费:395 澳元

根据计算,该产品的 Comparison Rate 为 7.31%。计算过程如下:

  • 25 年的利息共为 167,190 澳元
  • 25 年内收取 9,875 澳元的费用
  • 25 年费用共计 177,065 澳元(不包括本金部分)
  • 5.6% 的成本由费用支付(9,875 澳元/ 177,065 澳元)
  • 25 年间,如果以 0 费用,7.31209% 的利率计算,利息正好为 177,065 澳元
  • 7.31209% 四舍五入到小数点后两位是 7.31%
  • 从而我们得到 7.31% 的 Comparison Rate

简单而言,Comparison Rate 将所有的费用全部都算到利息里面了,所以如果银行收取的其他费用越高,Comparison Rate 也会相对更高一些。

可以只看 Comparison Rate 吗?

既然 Comparison Rate 反映了真实的成本信息,在选择产品的时候可以只看Comparison Rate 吗?安信为您分析以下两个例子。例1:昆士兰银行

  • 自住房
  • 本息同还
  • 三年固定利率 2.99%
  • Comparison Rate 为 4.09% 

前三年的利率固定在2.99%,这是三年以来最低的自住房固定利率。但注意到它的 Comparison Rate 为4.09%,在目前的市场上,这并不是一个非常理想的利率。

例2中国银行

  • 自住房
  • 本息同还
  • 三年蜜月期浮动利率3.05%
  • Comparison Rate 3.54%

与前面的例子相同,此产品前三年浮动利率 3.05%,是一个非常不错的利率。但这一折扣只应用于前三年,三年后自动转为3.54%。

在这一情况下,我们可以考虑三年之后转贷或者申请折扣,但这其中根据每个人的情况不同,未来面临的可能性也不同。比如三年后的收入减少,年纪变大, 房价下跌等等,都可能会影响借款人的还贷能力,影响转贷申请,从而被套牢在 4.09% 的利率。

并且,Comparison Rate 并没有将一些未来可能会触发的费用考虑进来。与此同时,除了Comparison Rate之外,贷款产品其实还有很多其他功能,比如 offset account,redraw 等等,这些都是无法在 Comparison Rate 上体现出来的。
通过上面对于 Comparison Rate 的分析,相信大家对 Comparison Rate 有了一定的了解。通过产品利率与 Comparison Rate 的比较,对于差异较大的产品而言,我们可以知道目前的低利率并不是永久性的,需要对广告上的利率保持警惕,对产品进行一个更加深入的了解,看看这一产品是否真的适合你。

因为每个贷款申请人的情况各不相同,

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