安信房产周报 | RBA背靠背降息!

安信房产周报

→四大行跟进RBA降息

→澳洲五月新房销售出现显著回升

→澳联储背靠背降息推升商业地产需求

→新州开始改革建筑业

→财务部将督促监管部门推进信贷松绑

→NSW拍卖清空率

四大行跟进RBA降息

7月2日,澳洲联邦储备银行(RBA)公布了7月份官方现金利率。尽管普遍预期降息,但是澳联储在今日的官宣中,RBA宣布利率背靠背下调至1.00%,进一步探底历史最低位的时候,着实也让整个市场为之一振。

澳大利亚四大行在24小时内,纷纷做出降息决定来响应央行的现金利率下调,调整一览表如下:

更多详情,点参考下列链接:

【利率1.0时代】澳联储7月官方现金利率决议

7月央行降息 | 四大行降息情况一览

澳洲5月新房销售出现显著回升

历经近两年的下滑,今年5月份,澳洲全国新房销售回升至一年多以来的最高水平。这与悉尼和墨尔本住房市场略有好转有关,两地的独栋屋和公寓价格24个月内首次录得上涨。住房行业协会(Housing Industry Association)首席经济学家蒂姆·里尔顿(Tim Reardon)说道:“5月新屋销量反弹至一年多以来的最高月度水平。”具体而言,新南威尔士州5月的新房销量较4月份增长了54.2%。同期,昆士兰州上涨26%,而维多利亚州上涨25.3%。里尔顿说道:“大选前,新房销售表现缓慢。自5月18日大选以来,我们看到市场信心有了显著改善。大选结果带来的确定性和央行降息都是影响因素。同时,我们也看到房价开始触底反弹的事实。尽管和去年同期相比,全澳范围内住房销售下滑了11%。但是,5月份新房销售的回升却提示,我们正在接近周期的底部。”

(AFN)

澳联储背靠背降息推升商业地产需求

受澳储行连续两次降息至历史新低1%的影响,越来越多的资金流入商业地产市场,导致价格上涨,资本化率降低。地产基金Centuria Capital的联合首席执行官Jason Huljich表示,事实上,今年的首次降息就已经推高了对商业地产资产的需求。他说:“正如我们在最近几次拍卖活动中看到的那样,竞争肯定有所增加,近期资产的报价数量远远超过预期…我认为低利率环境是主要的驱动因素。”据其透露,与六个月前相比,根据资产情况,商业地产资本化率能会再次降低25至50个基点。而悉尼和墨尔本CBD的A级写字楼市场资本化率本来已经处于非常低的水平,约为5%。Huljich表示,较低的利率环境也推动个人投资者进入非上市房地产基金。因为如果存银行,收益率可能不到2%,而投资非上市地产基金,收益率则可以达到6%或7%。

(AFN)

新州开始改革建筑业

由于之前悉尼的Mascot大楼和Opal大楼因为结构性缺陷而发生了居民大规模撤离的情况,现在新州政府已经开始改革建筑业的议程了。

最早在下个月就会起草四项关键的改革并提交给议会,以促进新州建筑业透明度和责任追究制度的发展。

Shergold-Weir报告发布于2018年,其中第一项建议是关于建筑从业者登记的,是四项主要的改革之一,也就是要引入一条关于谨慎责任(duty of care)的行业原则,让业主在因建筑从业者的疏忽而蒙受损失时能够要求赔偿。

此外,任命建筑专员(政府说会在接下来几周完成),以及要求所有建筑都完全遵守全澳建筑规范,也是政府这次改革议程的组成部分。

提高规范与创新部部长Kevin Anderson说这些改革是新州历史上对新州建筑法规最大的一次检修。

 “本次立法将会采纳Lambert和Shergold-Weir报告中针对建筑业提出的许多建议。”Anderson说。“现在我们想要听听行业以及社会各界的想法,以帮助完成这次立法。”

咨询期会开放到七月23号。

早前媒体报道了Mascot大楼正在“下沉”的新闻,对此州长Gladys Berejiklian说整个行业,包括建筑资格认证以及合规性,都会大改。

Mascot大楼的业主委员会迅速反驳了铺天盖地的下沉新闻,但同时也表达了他们对议会缺乏紧迫感的失望。

 “业主委员会希望议会能更合作一些,找出文件,并把文件提供给为Mascot大楼业主委员会工作的工程师。”发言人说。

“我们希望议会对此能给予完全的优先级,因为业主委员会必须得为业主和居民更新消息。我们力图清除任何的官僚主义障碍,让人们能够获取这些记录。”

开发商的行业组织Urban Taskforce欢迎这些改革,但提醒人们不要轻信这些关于新州公寓建筑程序缺陷程度的“夸大”言论。

 “2012年城市未来调查的报告发现,2000年后建造的公寓中有85%是有过缺陷的,我们对此很关心。”Urban Taskforce的执行长Chris Johnson说。

 “我们已经了解过这次调查了。这次调查给20000名公寓业主发了问卷,但收到的回复只有1000出头,其中有293个来自2000年后建造的公寓,而且这些业主中有不少说缺陷已经解决了。”

 “我们必须提高新州公寓建造的程序,但有些地区的缺陷程度确实被夸大了。

(Ozreal)

财务部将督促监管机构推进信贷松绑

财政部副部长Michael Sukkar将敦促金融监管机构重新评估针对银行的限贷措施,以帮助缓解信贷紧缩,并“让信贷流向”房贷申请人。

银行和房地产行业担心,目前ASIC(澳大利亚证券和投资委员会)就“负责任信贷”执法更加严格,并且APRA(澳大利亚审慎监管局审查)执行的7% “信贷缓冲利率”也高于必需,这些因素导致潜在借款人难以获得贷款。

同时担任财政部副部长和住房部长的Sukkar先生在堪培拉办公室接受《澳大利亚金融评论》采访时表示,他将“召集”ASIC,APRA和银行,以帮助简化抵押贷款审批,因为受到此前皇家委员会的影响,目前银行在评估贷款申请时过于保守。

此举是因为ASIC准备在8月对银行高管进行质询,内容是关于银行目前的住房贷款业务状况以及其对监管机构要求的反对。银行声称这些要求将增加信贷机构的成本,延迟审批,并提高借贷成本。

Sukkar先生表示,他同意银行的观点 – ASIC要求借款人提供的更多与支出相关的信息,并不能可靠地反映借款人是否会拖欠贷款。

对于APRA可能会降低7%的还款能力参照利率这一观点,他也表示认同。

Sukkar先生说:“我们希望信贷流动起来。” “我们不希望再次看到2016年和2017年那样的房价快速增长,但我们确实希望房价增幅略高于通胀,因为对大多数人来说,这是他们最大的资产和财富来源。

西太银行(Westpac)上个月因为过早放宽了针对自住业主的本息同还贷款的还款能力审查条件而招致了APRA的愤怒。西太银行被迫180度大转弯,恢复了一项关键的贷款限制。

Sukkar先生还表示,他将敦促州和地方政府,特别是新南威尔士州,简化新房建设的审批。他说:“分区和规划方面的掣肘将导致供应不足在几年内出现,我们希望确保不会发生这种情况。”

此举符合澳洲总理Scott Morrison做出的简化官僚程序以促进经济增长的承诺。

目前住房信贷增长率已骤降至3.7%,这是自1976年澳大利亚储备银行开始记录这一数据以来的最低水平,原因是借款人需求疲软、以及银行受监管机构要求收紧信贷。

四大银行表示,ASIC的“负责任信贷提案”是不切实际的,违反竞争规律,并且有可能损害经济。

目前银行正在对AISC的要求进行抵制,ASIC强制银行对贷款申请人支出情况进行更深入的分析,要关注诸如Netflix订阅和Uber Eats外卖消费记录这样的细节,而非像以前那样采取被称之为“HEM(家庭支出衡量)”的模式来审核贷款申请。因为其对广泛使用的HEM模式的运用,西太银行目前正卷入一场法庭争端。

银行已向包括Sukkar先生和ASIC在内的政府部门表示“生病、失业、离婚等人生事件才是贷款违约的主因。

澳洲住房协会(Housing Industry Association)的经济学家Tim Reardon表示,自皇家委员会开始以来,银行变得更加保守并收紧了融资渠道。他表示:“APRA阻碍了澳洲央行将降息的经济效益最大化。”

(Ozreal)

NSW拍卖清空率

根据房地产公司RealEstate的数据统计显示,上周周末,NSW清空率为77%

(RealEstate)

往期回顾

7月央行降息 | 四大行降息情况一览

【利率1.0时代】澳联储7月官方现金利率决议

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