安信金融解析 | 冠状病毒对房屋市场的影响

由于冠状病毒的传播,过去的几周澳大利亚经济持续衰退,商业活动放缓,全球股市政府了数万亿。许多人会问,冠状病毒对澳大利亚的房屋市场究竟会有怎样的影响呢?

本文探讨了一些住房的基本原理,以便于更好的了解当前情势下的结果。

住房在抵御负面经济冲击的表现相对来说是比较好的,但同时也必须考虑到大流行引起的经济放缓的时局住房属于流动性很差的资产,属于消费商品,动荡和跌幅远远小于股票市场。在未来的几周内,房地产交易可能会大幅下降,但是房屋价值的影响暂时还不明朗。

现有的经济不利因素,包含高家庭债务,使得房地产市场特别容易收到需求量下降的影响。在历史中,澳大利亚住房市场在不利的经济影响冲击下表现是良好的,在开始评估目前经济放缓对房地产的影响是,值得讨论一下在历史中,房地产市场会如何应对负面冲击。

股票市场的损失和衰退不一定是房屋价值下降的预兆。当发生重大的负面经济冲击时,对房地产的影响会有所不同。财产价值的变化取决于对澳大利亚工业的影响程度。比如1987年的黑色星期一,股市崩盘,澳大利亚股市一天之内损失了其市值的23%,但是,房屋的价值在很大程度上没有受到影响,直到1988年10月,由于金融放松管制导致了资产价值上涨,住宅物业价值实现了两位数的增长。

到1988年1月前的一整年中,澳大利亚的失业率下降了60个基点。在暂时隔离了1985年至1975年之间与租赁财产相关的损失后,霍克政府(Hawke)还恢复了今天我们所熟知的负扣税,这在当时为澳大利亚的房地产投资提供了额外的推动力。

90年代初期,澳洲经历了经济衰退,从1989年6月到1990年10月,房地产价值下降了4.4%。在2007年-2008年全球金融危机爆发时,澳大利亚经济更加全球化,全球以及国内金融部门放缓了就业,收入以及随之而来的住房借贷能力。2008年2月至2009年1月,全国住房市场下跌了7.5%,但是与采矿业相关的投资增加,降息周期的开始以及政府的刺激措施使得其复苏的很快。

最近,价值与贷款的结构变化相关性越来越强。2014年至2017年期间,一系列限制投资房贷款的政策引发了自80年代以来最大、最长的房地产市场低迷。然后,进一步的降息与宽松政策主导性的使其反弹。

股市与住房市场的表现不同

从房地产市场的总体数据表明,冠状病毒引起的经济活动放缓并未像股市一样对房地产市场产生影响。虽然不是什么新鲜事,从历史上看,将S&P ASX 200指数与CoreLogic房屋价值指数进行比较,可以表明房地产对宏观经济状况的反应之后,避免了相同程度的下降或者波动。

造成这种状况的原因有2个:

1. 住房的相对流动性不足(高交易成本和较长的结算期)意味着房地产交易需要更长的时间,使得在经济不确定性下,房地产“逃离”或者“抛售”的可能性降低。

2. 住房被当做消费品,相对于股票而言,投机的可能性比较小。

换句话说,也就是投资者撤出住宅物业的影响不会像2年前一样大。

2019年,外国买家对澳大利亚住房市场的兴趣较低,这也意味着这类买家群体的下跌给市场带来的风险较小。根据国民银行(NAB)最新的住宅物业调查显示,2019年12月季度的外国买家占7%,3.8%为已建物业。低于调查的平均值12.2%和6.1%。

会有一部分人受到旅行禁令和国际市场参与者低迷的影响,比如针对外国卖家的项目,依靠外国学生或者游客出租的房东。

商业活动减少可能会严重减慢收入和信贷的流动,这将会对房地产产生重大影响。未来几个月房地产交易量可能会下降,但是价值的结果取决于冠状病毒的短时间预期和长期就业条件。冠状病毒与股市下跌对消费者信心产生的重大影响,可能会导致住房购买推迟,毕竟这是一项昂贵以及高承诺性的购买决定。

西太平洋银行(Westpac)墨尔本研究所反应,消费者信息在三月份下降了3.8%,为5年以来的最低点,并且创下了全球金融危机以来的第二低,但依然比2008年触底水平时高出15.3%,这也同时表明了消费者对经济的担忧小于当年的全球经融危机。

如果澳洲政府遵循在意大利以及中国的检疫措施,城市间的旅行受到限制,那么房屋拍卖与看房活动将会被取消。(已经被禁止)看起来很极端,但是真实发生了。这个给房地产部门带来了挑战,因为通常是需要对财产进行实物检查,拍卖的情况下需要人群来达到投标环境。

房地产转运可能会提供私人看房而不是公开看房,使用一些科技手段进行虚拟检查或者远程拍卖。但是,即使在经济条件好的情况下也难以实施这样的技术。买卖双方不得不推迟活动,直到一切恢复为止。

因为是将期望放在市场回归上的。一般情况下,流感持续时间为3-4个月。目前尚不清楚冠状病毒是否会是季节性的,但是通过大规模隔离,中国显现出冠状病毒的传播速度减慢。在开展社会疏离活动后,韩国的新病例报告也有所减少。

在过去的20年中,房产的销售量和季节性是没有关系的。当前的流行病绝不是房地产行业的假期,只是暂时的。除非当前的经济放缓严重拖累的收入,否则卖房可能不会看到降低房地产价值的需求。

住房需求不利

从长远角度看,住房市场的价值,活动与检疫活动相关,它影响收入、就业、借贷能力以及信用度。冠状病毒给行业带来最大、最直接的冲击:

旅游业,日益严格的检疫程序阻止旅行;
 教育,因为能够旅行的外国学生较少; 待客之道,社会上的疏远导致咖啡馆,酒吧和餐馆的光顾减少; 零售业,这将受到消费者信心水平低下的拖累; 艺术和娱乐业,去剧院,电影院和美术馆的参观人数已经在下降。 最初预计3月季度的GDP增长将比原本的水平低约50个基点。但是对过去流感大流行影响的研究表明,损失可能更大。

与全球金融危机不同,在全球金融危机中,采矿业的繁荣以及货币和财政政策可以有效地帮助澳大利亚避免衰退,而国内经济现在面临着新的挑战:

澳大利亚预计不会再出现矿业繁荣。12月的GDP数据显示,矿业投资比2008年12月低19.7%。

但是,澳储行对这一行业的增长充满信心,并指出在股市下跌的情况下,大宗商品价格一直具有相当的弹性。

自2019年6月以来,私营部门支出的年度变化为负。这对就业和收入增长产生连锁反应,进而限制了房地产的借贷能力

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莫里森政府最近宣布的一揽子刺激计划在瞄准企业投资方面有很长的路要走,中小企业可获得高达25,000美元的资金,学徒工资补贴以及即时资产注销的价值门槛提高至150,000美元。

除了量化宽松政策意外,澳联储也表示,他们将开始债券购买与回购,包括向投资者出售政府债券,然后再以高价格回购。

截至2019年9月,债务对家庭收入的总比率为186.5%。这主要是住房债务占收入的比例(141.3%)。业务放缓导致的工作机会流失可能会增加不良贷款的发生率,尤其是因为最新的APRA数据表明,借出的金融资产中有越来越多的部分(38.6%),贷款与价值的比率超过80% 。

鉴于澳大利亚的住房债务水平很高,因此必须考虑当前环境下不良贷款增加的风险。如果在较长时期内采取社会疏离措施,那些面临抵押贷款压力风险的较脆弱家庭可能需要有针对性的干预,以避免犯罪

尽管存在这些脆弱性,仍有一些安全措施可以减轻收入和就业停滞以及信贷可得性的打击。

在宣布其176亿美元刺激计划的几天后,政府考虑第二个刺激计划。

3月16日星期一,金融监管委员会宣布了进一步的信贷支持措施,包括澳大利亚储备银行准备开始量化宽松,APRA宣布可能放松监管要求以支持信贷流动。

澳洲联储在3月11日的讲话中强调,该病毒会暂时破坏商业活动,宽松的货币条件和财政政策将帮助经济。

结论

冠状病毒的爆发显然给澳大利亚住房市场带来了下行风险,但最终影响仍然具有高度的不确定性。每天都在出现新的信息和政策对策,因此无法对资本增长做出合理的预测。然而,一些其他情况使人们想起了房地产市场的基原理以及大流行导致的低迷的特质。

与股票相比,房地产的波动性较小,对市场冲击的响应速度较慢,它是一种消费品,与就业机会和收入增长的基本要素息息相关。在当前的气候下,与过去几年相比,澳大利亚的住房市场与外国需求和投资投机活动相比更加隔绝

交易活动的影响可能大于市场价值。随着消费者信心的下降以及劳动力市场的混乱,越来越多的澳大利亚人可能会搁置高承诺的决策,直到经济,就业和家庭财务的确定性得到提高为止。

此外,刺激措施包括紧急级别的货币政策设置和财政支出激增应有助于缓解商业活动减少的影响,但2020年上半年仍可能出现衰退。

当前高水平的家庭债务增加了住房市场条件下失业的风险。但是,受社会距离严重影响的地区在从冠状病毒大流行反弹中的抵抗力将不如其他地区。

随着更多信息的出现,我们对与冠状病毒有关的市场成果的观点和研究将继续发展。

(来源:CoreLogic)

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